Esecuzioni immobiliari più veloci: i dati dell’Osservatorio T6

Dopo la legge del 2015, operativa dal 2016, sulle esecuzioni immobiliari, hanno iniziato a manifestarsi effetti positivi in termini di tempi di definizione delle procedure e di produttività dei tribunali. Secondo i dati forniti dall’Osservatorio T6 e pubblicati nel report annuale sui tempi dei tribunali italiani, nel 2018 la media nazionale per quanto riguarda la durata delle procedure sulle esecuzioni immobiliari è scesa a 4,21 anni, rispetto agli oltre cinque del 2017, recuperando circa 289 giorni in valori assoluti, con 115 tribunali su 140 che scendono sotto la media del 2017.

Nel 2017 erano state iscritte 60.238 procedure che, a distanza di un anno, sono scese a 49.622, un calo del 17,62%.

Parallelamente, e siamo alla seconda evidenza positiva, la produttività dei tribunali continua a crescere: il numero dei procedimenti ha superato, nel 2018, il numero di quelli iscritti del 26%, più del doppio dell’anno precedente, quando il disavanzo positivo registrato era dell’11%. In termini assoluti si tratta di oltre 13mila pratiche chiuse in più rispetto a quelle in corso.

Nella top 5 dei tribunali più virtuosi ci sono Napoli Nord, con una media di esecuzione di 691 giorni, seguito da Trieste, Bolzano, Gorizia e Como, che impiegano da 732 a 943 giorni per il completamento delle procedure.

La nota dolente resta la grande quantità di pratiche pendenti, 237,113 in tutta Italia. Di questi, il 14% ha un’anzianità superiore ai 10 anni.

“Si assiste a una divisione dei procedimenti secondo due velocità – ha spiegato a Legacommunity.it Giovanni Colmayer, Consigliere dell’Osservatorio T6 -: tutto quello che viene dopo il 2015 arriva a conclusione in tempi abbastanza contenuti, quello che invece è precedente alle riforme viaggia ancora secondo tempi abbastanza lenti”.

Oltre alla riforma del 2015, il Consiglio Superiore della Magistratura, a novembre 2017, è intervenuto con una circolare destinata ai tribunali con indicate alcune “buone prassi” per accelerare lo svolgimento dei processi. “È l’effetto combinato delle riforme e di questa presa di coscienza del sistema giudiziario che ha creato i risultati positivi che abbiamo visto nel 2018, ma gli effetti dell’intervento normativo erano già visibili nel 2017” ha spiegato ancora Colmayer.

Ma a peggiorare la situazione ci si è messa un’altra norma: “Avevamo auspicato che il legislatore lasciasse stabilizzare la riforma e le buone prassi del Csm perché stavano dando buoni risultati, ma non è stato così, a febbraio 2019 il legislatore è intervenuto su una norma specifica, che è quella dell’obbligo di liberazione, l’articolo 560 del codice civile, e lo ha profondamente modificato: si è deciso che si può procedere con la liberazione dell’immobile solo dopo l’aggiudicazione e il saldo da parte dell’acquirente, questo riduce l’appeal da parte dei compratori potenziali verso l’acquisto degli immobili all’asta. Il rischio concreto è quello che torneremo indietro perché sono cambiate le norme legislative, se non si creano le condizioni per riportare le cose come stavano, perché stavano funzionando, il rischio è che si torni indietro” ha affermato Colmayer.

L’obiettivo per migliorare l’appeal degli immobili all’asta e ridurre i tempi delle esecuzioni è quello di avvicinare il valore degli immobili a quello di mercato. Lo ha spiegato a Legalcommunity.it il Presidente dell’Osservatorio T6 Stefano Scopigli: “Se gli immobili fossero più vicini al mercato, potrebbero scontare dei valori maggiori. Un esempio: a volte chi partecipa alle aste ha delle esigenze particolari, pensi a una famiglia con un figlio in arrivo. Dal momento che non si può avere certezza di aggiudicarsi l’immobile all’asta, c’è tutta una serie di soggetti, potenzialmente interessati, che vengono scoraggiati. Oltre al fatto che nel 90% dei casi bisogna pagare cash, mentre con un privato ci si mette d’accordo sulle modalità di pagamento. All’asta ci sono 60 giorni per pagare e poi il decreto di trasferimento, l’equivalente dell’atto di vendita, ma è successivo. Ci sono dei vincoli, l’immobile all’asta non è un immobile commerciabile come gli altri, ma se si riuscissero ad abbattere queste barriere si potrebbero avvicinare i valori delle compravendite all’asta a quelli del mercato” ha concluso il Presidente dell’Osservatorio T6 Stefano Scopigli.